温州市本级拆迁安置房标准

关于印发温州市本级拆迁安置房建设标准指导意见的通知—温住建发〔2017〕99号
2017年06月01日
各有关单位:
为进一步统一我市拆迁安置房建设标准,规范建设行为,提升拆迁安置小区建设品质,加快城市转型发展,温州市发展和改革委员会、温州市财政局、温州市住房和城乡建设委员会联合制定了《温州市本级拆迁安置房建设标准指导意见》,现印发给你们,请认真贯彻实施。
附件:温州市本级拆迁安置房建设标准指导意见
温州市住房和城乡建设委员会
温州市发展和改革委员会
温州市财政局
2017年5月24日
温州市本级拆迁安置房建设标准指导意见
为进一步统一我市拆迁安置房建设标准,规范建设行为,提升拆迁安置小区建设品质,加快城市转型发展,依据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《民用建筑设计通则》、《住宅设计规范》等现行有关法律、法规、规范、规章、技术标准等要求,结合我市实际情况,特制定温州市本级拆迁安置房建设标准指导意见如下:
一、总体要求
(一)坚持以人为本。要充分体现“标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能”的原则,按照“经济、舒适、适用、美观”的要求,从建筑节能、立面造型、绿化景观、停车设施等方面入手,以不低于区域内普通商品住宅小区的标准实施规划建设,全面提升拆迁安置房品质。
(二)注重规范标准。设计、建设要满足现行国家和地方有关规范、规定、地块控规及规划条件要求,其中社区服务用房、设备用房、物业管理用房等配套公共服务设施应结合规划条件要求,按现行标准配置,并满足专业规范要求;地块内道路、景观、绿化、给排水、电气(强电、弱电)、燃气、消防、人防、环卫、无障碍设施、停车位等均按照现行国家和地方有关规定、规范、标准设计建设,同时按照相应行业管理部门的标准、规定实施。
(三)优化设计理念。小区总平面应注重流线设计,做到动静分离,尽量做到人车分流,避免因流线交叉而造成的功能区域混乱。建筑平面布局应合理紧凑,减少公共空间的公摊面积,提高标准层使用面积系数和得房率;户型设计应体现舒适性、功能性、合理性、美观性和经济性,合理选择柱网结构,尽量提高套内空间利用;根据拆迁安置人群的需求,合理设计不同户型。
(四)体现视觉美观。突出外立面打造,适当提高外立面用材标准,结合整体立面设计进行分缝处理,要优化外立面细部设计,通过竖向与横向线条设计,加强立面层次感与立体感,丰富立面效果。加强外立面色彩控制,对于成片的安置区,可以分区域制定主色,并做好垂直方向色彩的分层设计,合理控制高层部分和屋顶的颜色。优化阳台、设备平台的视觉效果设计,阳台、设备平台应结合建筑立面统一布置构造柱,确保建筑立面线条井然有序。沿城市重要道路界面应严格控制沿街商铺的设置,商铺的店面招牌、空调机位等应统一预留设计(包括设置位置、布局、尺寸等)。
二、重点把控的建设内容
(一)规范安置户型套型设计
1、户型和套型设计既要考虑被拆迁的房屋面积和被拆迁户的需求,同时又要兼顾小区空间设计和总平布局的美观要求。
2、套型设计宜规整,同一楼栋套型一般不超过4种。高层住宅套型建筑面积(含公摊)宜在60㎡以上,按60、80、100、120、140㎡等5档设计;多层住宅套型建筑面积(含公摊)宜在50㎡以上,按50、70、90、110、130㎡等5档设计。根据拆迁安置需要可内插10㎡一档,大套型根据安置需求适当考虑,套型比例按拆迁安置需要确定。
3、多层住宅单元宜一梯二户,高层住宅单元一梯三户(中小套型)、一梯二户(大套型)为主,适当穿插一梯四户。
4、住宅标准层层高宜2.9-3.0m。沿街单层商铺层高不宜大于5.0m。如原拆迁商铺层高超过5.0m的,安置层高由建设单位和拆迁户双方协商明确,安置层高超过5.0m的,安置商铺面积需按我市现行规划计容文件计容。综合管理用房(社区服务用房、设备用房、物业管理用房等)底层层高不宜小于3.6m,二层及以上不宜小于3.0m。住宅底层架空的,底层层高不宜少于3.6m。
5、入户门洞宽不宜小于1200mm,入户门考虑安装子母门。
(二)合理控制土建成本
1、结构体系应注重建设成本控制,在保证结构安全的前提下结构方案应力求节约,坚持成本最优原则;构件尺寸及配筋在符合结构计算需要的前提下,宜取较小值。
2、高层住宅建筑不宜采用建筑形体不规则而形成的抗震超限结构。
3、常规地下室(不包括桩基、基坑支护,人防面积不超过30%)的每㎡混凝土含量不宜大于1.5m³,钢筋含量不宜大于195kg;
4、上部结构多层建筑每㎡的混凝土含量不宜大于0.38 m³,钢筋含量不宜大于45 kg;建筑高度60m及以下的高层建筑每㎡的混凝土含量不宜大于0.40 m³,钢筋含量不宜大于55kg;建筑高度60-80m(含)的高层建筑每㎡的混凝土含量不宜大于0.43 m³,钢筋含量不宜大于60kg;建筑高度80-100m(含)的高层建筑每㎡的混凝土含量不宜大于0.45m³,钢筋含量不宜大于65kg。
(三)提升建筑外立面装饰标准
1、住宅楼外墙材料选用中档幻石漆(包含幻彩漆、真石漆等)或同档次的弹性涂料, 裙房、住宅底层部分可采用中档石材或面砖装饰;在中心城区重点区域要结合城市设计要求,可采用高档材料。外立面色彩、造型应与周边建筑外立面相协调,力争达到同区域内普通商品住宅品质中上水平。
2、外墙应优先采用自保温系统、自保温和内保温复合系统,尽可能避免设置外保温层。
3、外窗宜采用断热铝合金、中空玻璃窗。
4、阳台、露台栏杆、扶手宜采用彩色铝合金(粉末喷涂型)或不锈钢栏杆、扶手。
5、住宅空调室外机位及设备平台应布置合理,应尽量靠近窗洞口设置,便于安装及维护,不得影响相邻住户,尺寸需满足安装及使用要求,室外机位及设备平台装饰百叶宜选用彩色铝合金(粉末喷涂型);裙房空调机位、设备平台宜结合外立面隐蔽设置,不得影响外立面。
(四)提高建筑内部空间规格档次
1、多层和小高层的开敞楼梯间建筑地面采用普通花岗岩或抛光砖(防滑)面层;小高层的封闭楼梯间建筑地面采用底层整层普通花岗岩或抛光砖(防滑)面层,进户平台采用普通花岗岩或防滑地砖,其他为水泥砂浆加防尘漆罩面;高层建筑地面采用水泥砂浆加防尘漆罩面。
墙面、顶棚采用白色乳胶漆饰面。
2、电梯可选用国内或合资中高档电梯,其中控制系统(全电脑变频、变压(VVVF)控制)、门机机构(变频、变压(VVVF)逆变器驱动)可采用整机进口设备,轿壁、轿门、厅门、门套采用发纹不锈钢材料,扶手采用单面不锈钢。
3、电梯厅(包括自入单元开始至电梯厅止的过厅和走廊部分)地面采用普通花岗岩或抛光砖面层,墙面采用抛光砖饰面,顶棚采用白色乳胶漆饰面,电梯门套采用中高档花岗岩饰面或同价位大理石饰面或不锈钢门套。
4、地下汽车库、非机动车库地面采用防滑耐磨地坪,同步设置停车标识标示。墙面采用白色防霉涂料饰面,底部1200mm高用彩色标识,停车标识标示。顶棚采用白色防霉涂料饰面。柱身采用白色防霉涂料饰面,设防撞条;大型车库根据分区设置不同颜色标识。车库出入口(汽车坡道)采用防滑耐磨减噪地坪。车库内应配备相应的交通标志指示牌、警示牌及停车位分割线等交通标志。
5、户内二次装修标准另行规定。
(五)完善其他设备设施
1、应安装智能化门禁系统,单元外门采用钢质安全防卫门,设置门禁及对讲系统,门扇上留有一定面积钢化玻璃,确保通视。汽车库入口宜设置车辆识别系统。
2、建筑屋顶设置水箱间、电梯机房时应进行隐蔽处理;通风道、排烟道结合屋顶造型统一处理。
3、主外立面不应设置燃气等有碍市容的干管;封闭阳台、防盗贴栅等户外设施应统一处理。
4、阳台排水统一按废水管设计,排入污水系统;给水泵房和消防泵房分离设置。
5、设置水、电、煤气一户一表和报箱等,水、电表移表出户,尽量采用自动抄表系统。
6、每户设一只多媒体箱体,箱体内预留数字电视、光纤网络、电话、物管信息接口及模块。
(六)优化室外景观绿化
室外景观绿化(含架空层面积)包括园路、广场铺装、小品、绿化种植、绿化浇灌及景观照明等(不含地下管线、建筑立面及顶部亮化),按不低于450元/㎡的标准实施(注:成本控制标准由相关主管部门结合市场水平每年择日公告)。
小区绿地应合理布局,靠近城市主次干道时,可利用原有地形及地块内土方平衡沿道路设置适当高度的缓坡,结合绿化形成声屏障,减少噪声污染。苗木应配置科学、层次丰富,植物选择应适宜本地气候及土质,鼓励发展垂直绿化、高层绿化。种植乔木的胸径不应低于80mm,大灌木地径不应低于50mm。小区内主要通车道路宜采用沥青铺装路面,道路侧平石宜采用青石或中档花岗岩,其他宜采用生态透水铺装路面;室外停车位宜采用草坪砖砖铺装路面。
三、保障措施
(一)加强安置房设计监管。要加强设计市场监管,防止不合理最低价中标,要严格施工图审查把关,进一步强化设计质量责任追究。建设单位要严格按照有关规定,选择市场信誉好、管理水平高的优秀设计单位带竞选方案参与拆迁安置房工程设计招标。设计单位应加强设计过程的质量控制,注重设计方案的优化比选,提交的设计成果应体现技术与经济的紧密结合,注重提升设计品质,优化住宅室内空间设计,杜绝出现 “肥梁、胖柱、密钢筋”等现象。
(二)完善工程质量管理体系。建设单位应全面负责拆迁安置房的建设质量、建设成本、建设工期、建设安全等各项综合管控工作。各相关职能部门应按照各自工作职责,加强对拆迁安置房报批、建设和管理情况的日常监督。完善安置房建设初步设计方案评审机制,建立评审专家库,进一步加强方案优化和造价审核工作。鼓励组织开展拆迁安置房设计创优活动,及时建立评优激励机制,实行样板引路,提高安置房建设品质。
(三)提高重点部位的投入标准。加大建筑立面、公共空间装修、电梯、架空层、园林绿化等重点内容的投入强度,相关职能部门要在充分调查主要用材信息价的基础上,每年初公布有关单项设计的单价指导价,并根据市场信息价及时予以更新,为市区安置房工程造价控制提供依据标准。
(四)提高安置小区物业管理水平。根据《温州市物业管理条例》规定选聘具有相应资质的物业企业,对房屋及配套设施设备及场地进行管理、养护、维修,维护安置小区内的环境卫生和生活秩序。要加强后期物业管理,对加装外凸式防盗窗、空调室外机不进入空调机位等破坏外立面的行为,小区物业要做到及时发现和劝阻。
(五)加强安置房建设的投资控制。相关部门应建立安置房建设投资控制会商机制,设定合理的安置房建设单位造价控制区间,并每半年公布一次控制造价调整指数。建设单位应强化安置房建设的投资控制意识,完善方案设定和施工图设计,避免不必要的设计变更,真正实现安置房建设的物有所值,并考虑建设业主的承受能力。

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